Khapuga (khapuga) wrote,
Khapuga
khapuga

Categories:

Капитализация недвижимости РФ: $5.6 трлн.

Не завидуйте аналитикам – они редко попадают, поэтому их часто ругают и проклинают. Но потом все повторяется: их снова слушают и снова ругают. Будущее-то людям хочется знать...
Особенно не приходится завидовать аналитикам на рынке недвижимости. Для акций или валюты есть какое-то подобие фундаментальных моделей. Они часто бесполезны, рынок может долго двигаться в сторону от «внутренней стоимости». Но зато работа таких аналитиков обладает некоторой наукообразностью. А вот для рынка недвижимости почти ничего нет.
Из рациональных подходов на этом рынке можно выделить лишь одно: модель маржинальных издержек. Дескать, недвижимость должна стоить ровно столько, сколько нужно потратить на новое строительство, плюс обеспечить нормальную (не завышенную, не заниженную) прибыль на вложенный капитал застройщику. Логика такова – если недвижимость дорогая и дает большую прибыль девелоперу, то найдутся много желающих построить новые дома, возникнет конкуренция, цены упадут, и маржа прибыли стабилизируется. Если недвижимость дешевая и прибыль мала, то желающих строить будет мало, предложение уменьшится и цены повысятся.
Подход хорош на бумаге. А на деле новая недвижимость это лишь капля в море. Так, в России на последнем пике строительного бума вводилось около 2% от существующего жилого фонда. Весь сейчас весь фонд ~3 млрд. кв. метров (данные на Росстате), а введено в 2008 году около 60 млн. кв. метров. (полметра квадратных на человека). Итак, каждый год в это море вливается капля размером в 1/50 от всего объема и она, определенно не вносит большого влияния на спрос и предложение. Цена это результат спроса и предложения и как на любом рынке иногда возникают перекосы. Но приток нового жилья не способен радикально изменить ситуацию.

Вот сейчас мы слышим стенания застройщиков, что, дескать, строить стали мало, спрос все равно будет, поэтому цена возрастет. Не то, чтобы в этих рассуждениях совсем нет логики, вот, только новое жилье не определяет весь рынок. Важен оборот вторичного жилья также.
Конечно, долгосрочно строительство – это единственный источник нового жилья, которое определяет размер всего жилого фонда. В России на человека приходится 22 квадратных метра жилья, а в США – 60 квадратных метров. Теоретически, чтобы догнать по этому показателю США при введении 2% от существующего объема потребуется 100 лет (исходя из, слегка, нереалистичных предположений, что 1% жилфонда - естественное выбытие, число людей в РФ неизменно =Log(60/22; 1+2%-1%)). В России должны строить значительно больше, чем было введено в рекордном в 2008 году, чтобы качество жизни повысилось и мы «догнали и перегнали Америку».
С анализом рынка есть еще масса проблем. Жилье не является гомогенным, как, скажем нефть или пшеница. Дом дому рознь, важно, где он стоит, из чего сделан, каковы гедонические характеристики (соседи или вид из окна). Факторы строительства могут сильно различаться из-за стоимости земли, неформальных издержек на чиновников (взятки). Рынок непрозрачен, факторы стоимости посчитать сложно, и они будут похожи на среднюю температуру по больнице. Отрасль крайне капиталоемкая и нуждается в долговом финансировании (кто первая жертва кризиса?), слишком инерционна и долгосрочна. С момента начала строительства и получения отдачи проходит несколько лет. Это создает большую неопределенность, поскольку разрывает во времени предложенную выше связь цены и прибыли с объемом предложения.
Объемы нового строительства, тем не менее, важны, но это слишком долгосрочный фактор. И тут нашему бедному аналитику на рынке жилой недвижимости приходится выдумывать что-то новое. Самое простое, это рассказывать истории про недостаток жилья или про кризис, но это не наш метод. А переложить все это в реальные цифры сложно.
Тогда он может попробовать связать стоимость недвижимости с некоторыми номинальными показателями. Например, с располагаемым доходом населения, зарплатами, нефтью или ВВП. Тогда его аналитика получит некий наукообразный характер. Конечно, останутся сомнения, почему стоимость квадратного метра должна быть обязательно пропорциональна тому или иному показателю. Но на интуитивном уровне это часто прокатывает.

Выше приведен график, который я выкладывал недавно. Стоимость недвижимости в США приносила долгосрочный доход сопоставимый с инфляцией. Можно ожидать, что вторичная недвижимость будет расти как индекс цен.
В России, мы, однако, видим рост реальных цен, который превосходит по размерам американский. Из этого не обязательно должен следовать вывод, что в России был пузырь, но на это похоже. Но все равно остается вопрос, где находится реальна долгосрочная стоимость недвижимости.
Есть определенная логика в том, что цены должны расти как инфляция. Она связана с тем, что стройматериалы долгосрочно растут как инфляция. Вложенный застройщиком капитал (машины и оборудование) тоже как должен расти инфляция, а именно от него должна рассчитываться «нормальная прибыль». Вот только стройматериалы не главная составляющая издержек. Остаются такие факторы, как труд (затраты на который могут расти быстрее инфляции), прогресс и увеличение производительности в отрасли (снижающие цены), стоимость земли, подключения к коммуникациям и административные барьеры.

Далее следует набор графиков, которые я не могу интерпретировать или сделать на их основе выводы.

На базе данных ФРС (публикация Z1) можно посчитать такое соотношение. ФРС ежеквартально дает рыночную стоимость жилой (и не только) недвижимости в США и мы можем поделить ее на ВВП. Оказывается, этот соотношение растет, но заметим, это отнюдь не стоимость квадратного метра. Жилой фонд в США после войны увеличивался, и это приводило к росту его совокупной стоимости.

Теперь мы можем сравнить этот показатель с российским, для этого я посчитал «капитализацию недвижимости». Росстат дает цифру средней стоимости квадратного метра и всего жилого фонда. Конечно, есть вопросы, что такое средняя стоимость Росстата. Например, (3+3+3+3+3+33)/6=8, в этом примере средняя стоимость кв.м. завышена из-за одной дорогой квартиры их шести. Простая средняя имеет тенденцию завышать, и как считает показатель Росстат мне не известно (но, наверное, это можно найти на сайте). По идее, Росстат должен применять весовые коэффициенты, чтобы дать адекватную стоимость. Пока будем предполагать, что все цифры правильные.

Получается, что в России на душу населения, в среднем, приходится стоимость недвижимости в размере 1.2 млн. рублей. Немало. Это $39 тыс. по нынешнему курсу в 31 руб./долл. На американском аналогичном графике выше приведен расчет стоимости жилья на одного американца, дающий $58.2 тыс. Таким образом, россияне владеют примерно схожей по размеру собственностью. Если мы учтем, что из $17 трлн. стоимости американкой недвижимости около $10 трлн. составляет ипотека, а в России ипотека около 2.5% от ВВП (можно пренебречь), то в среднем россиянин владеет более дорогой долей чистой стоимости недвижимости, чем американец. Из этого вряд ли можно сделать какие-то выводы, просто, курьезный факт. Хоть в чем-то перегнали.
Вся недвижимость России стоит 176 трлн. руб. или $5.6 трлн. Немало, это в ~4 раза больше, чем наш ВВП, тогда как американская недвижимость больше ВВП всего на 30%. Опять же, из этого вряд ли можно сделать выводы о стоимости, кроме как то, что нужно увеличивать размер нашей экономики.
Недвижимость в большинстве стран - это самое дорогое, чем владеет человек, фондовый рынок, депозиты, валюта, в среднем, всегда составляли и будут составлять меньшую долю персонального богатства.

Можно также оценить вклад жилищного строительства в ВВП страны. Для этого были перемножены по годам объемы вводимого жилья и средней цены на конец периода. Это можно критиковать, поскольку введенная недвижимость обычно в большей мере уже продана, но это не суть. Можно посчитать долю строительства по данным Росстата, но хотелось оценить именно жилое строительство.

Есть еще интересные графики. 
В стране строительство показало яму, восстановившись до уровня 1990 года (пик строительства в СССР это 1986 год, если не ошибаюсь).

Пермский край показал похожий профиль движения, но так и не восстановился до уровня 90-го года.

А вот в Москве и Московской области ситуация другая – там, как будто не было никаких 90-х годов и в 2007 году было введено почти 21% от всего жилья в стране.

Известно, что жилье в Москве и МО является более дорогим, чем по стране, что дает застройщикам хороший стимул. Очевидно, что есть и другие факторы, как-то политика местных властей и доступ к земельным участкам, но прибыль, похоже, является главным стимулом.

Все эти графики не содержат окончательных выводов, не завидую аналитикам недвижимости, где трудно придумать что-то действительно стоящее.

С сегодняшнего дня я в отпуске, поэтому на комментарии смогу ответить только через две недели.
Subscribe

  • Частные деньги

    Был вопрос, как я отношусь к идее отмены монополии государств на деньги, замены их частными деньгами. А именно, usr345 спрашивал про: 1.…

  • Мадонна отдыхает. Хазин рулит!

    В следующем месяце в Перми с гастролями выступает Хазин. Рядом, 300 метров от моей работы :). Билеты стоят от 14,6 тыр. до 21,5 тыр, Мадонна…

  • Чертенок инфляционных ожиданий

    Сделал перевод поста из блога Брэда ДеЛонга. ПЛАТОНИЧЕСКИЙ ДИАЛОГ О КОЛИЧЕСТВЕННОМ СМЯГЧЕНИИ ИЛИ ВЗЫВАНИЕ К ЧЕРТЕНКУ ИНФЛЯЦИОННЫХ ОЖИДАНИЙ…

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 58 comments

  • Частные деньги

    Был вопрос, как я отношусь к идее отмены монополии государств на деньги, замены их частными деньгами. А именно, usr345 спрашивал про: 1.…

  • Мадонна отдыхает. Хазин рулит!

    В следующем месяце в Перми с гастролями выступает Хазин. Рядом, 300 метров от моей работы :). Билеты стоят от 14,6 тыр. до 21,5 тыр, Мадонна…

  • Чертенок инфляционных ожиданий

    Сделал перевод поста из блога Брэда ДеЛонга. ПЛАТОНИЧЕСКИЙ ДИАЛОГ О КОЛИЧЕСТВЕННОМ СМЯГЧЕНИИ ИЛИ ВЗЫВАНИЕ К ЧЕРТЕНКУ ИНФЛЯЦИОННЫХ ОЖИДАНИЙ…