Внимание, пост обновлен 6 июля, найдены ошибки в расчетах, ошибочные утверждения оставлены (зачеркнуты).

Роберт Шиллер известный экономист, специалист по пузырям акций и невдижимости, который также известен тем, что является одним из создателей индекса Кейса-Шиллера/S&P, измеряющего стоимость недвижимости в США (он предложил статистическую методику). У него есть книжка Irrational Exuberance, которая выходила в 2-х изданиях. Первое, в 1999 году, как раз перед тем как лопнул NASDAQ, второе (которое я читал) в 2005, а в 2006 году пузырь недвижимости в США достиг своего максимума и начал сдуваться. В обоих изданиях он предупреждал, что это пузыри. У Шиллера есть сайт, посвященный этой книге, www.irrationalexuberance.com, на котором он обновляет некоторые данные, откуда я и взял этот график. Этот же экономист известен другими делами, например, "пазлом волатильности", можно послушать его лекции.
Это была реклама Шиллера, поскольку мне он нравится, а дело в другом.
Для начала - как считается индекс на графике выше. Дело в том, что дома раньше и сейчас различаются, и напрямую сравнивать цены нельзя.  То что было построено в 1920-м, теоретически, могло не иметь туалета или ванной и так далее. Кроме того, в дома вкладываются, если провели капитальный ремонт, то он станет дороже. А этот индекс показывает стоимость домов без переделок, т.е. без дополнительных вложений. То есть, инвестиционную стоимость, сколько можно было заработать в реальном выражении (без учета роста цен). Для экономистов этот график интересен тем, что сопоставим во времени, поскольку дефлирован и отражает одинаковые дома.
Мы видим заметный провал во время 1-й Мировой, потом была депрессия и новая война. Цены оставались низкими два с половиной десятилетия. После Второй мировой, предположительно, заработали ипотечные рынки, экономика оправилась от депрессии (считается, что только после войны, поскольку военный выпуск не шел на частное потребление). Домой вернулись солдаты, начался бейби-бум. После взлета стоимость домов была примерно одинаковой десятилетиями, с небольшими пузыриками, которые, однако не были настолько масштабными и общемировыми, как последний. Так, во второй половине 80-х виден рост недвижимости в США, который закончился крахом ссудо-сберегательных касс (S&L). По масштабам тот пузырик примерно в 4 раза меньше текущего (кстати, за тот пузырик никто не хочет ФРС обвинить, как сейчас? ставки тогда никак не были низкими) 

Итак, некоторые промежуточные мысли:

1. Недвижимость - плохой инструмент для сбережений. Она в лучшем случае ведет себя как инфляция, то есть не приносит реальной доходности. Конечно, это только на долгосрочной перспективе. Краткосрочно (годы) бывают и пузыри и провалы.
2. Я посчитал простую арифметическую среднюю за всю, которую можно считать "нормальным уровнем" для недвижимости США, она составила 106.7 (Шиллер нормировал график 1890-м, который принят за 100). Итак, по имеющимся на данный момент данным 1-го квартала, недвижимость в США уже упала на 36% со своего пика (это общенациональный индекс, в ряде областей обвал был кратным). На пике 2006 она должна была упасть почти в 2 раза, (-47%), чтобы вернуться к "норме". Итак, за 3 года пузырь сдулся уже на 3/4 (36%/47%=76%), если верить, что недвижимость не упадет ниже "нормы". Еще раз подчеркну, цены реальные, все указанные здесь изменения также, в номинальных показатели чуть другие.
3. Чтобы достичь "дна", которое мы предположим на "нормальном" уровне, цены домов в США должны упасть еще на 18%. Текущие темпы падения таковы: по итогам 2008 года цены упали на 21%, скорость падения 1-й квартал 2009 г. YoY составляла 19%. Предположительно, в 1-м или 2-м квартале цены недвижимости в США могут перестать падать, конечно, если не подведет инерционность, то есть не случится "overshooting".
4. Все это может иметь весьма позитивные последствия для финансовой сферы и оживления рынка жилья США, поскольку залоги перестанут падать, дефолты нарастать, и появится спрос, поскольку люди поймут, что дно достигнуто.

Но еще интересно сравнить недвижимость в США с российской и у меня получился совершенно убийственный график.

Итак, тот же самый график недвижимости в США, к которому я пристроил реальные цены недвижимости в России. Цены на недвижимость я взял по данным Росстата (нашел только с 97 года) и дефлировал их по индексу потребительской инфляции. Нормировано это все 1997 годом, и я просто приравнял эту начальную точку индекса РФ к уровню индекса в США в 97-м. Интересно, что в США в 1997 году был локальный минимум реальных цен и с 1998 начал надуваться нынешний пузырь.
В расчетах использованы цены вторичного рынка по России, которые неплохо отражают уровни цен в Перми. Так, в 1997 году средняя цена в РФ была 2583 руб./кв.м. Помню, в это время в Перми можно было купить однокомнатную хрущевку в районе центра за 90 тыс.рублей (90/37 кв.м.=2.43 тыс./кв.м.). На пике цена в Перми была ближе к 60 тысячам, а общероссийская стоимость вторичной недвижимости перед кризисом, в 3-м квартале была 57.1 тыс.руб./кв.м. Последняя точка 1-го квартала от Росстата - 57.8 тыс.руб., вообще говоря, это исторический максимум. Однако на графике мы видим, что цены падают. Почему? Потому, что инфляция растет быстрее, чем недвижимость и реальные цены падают. Потому и нужно смотреть реальные цены, чтобы не попасть в ловушку "иллюзии денег" (money illusion). Так, уровень цен c конца 1997 года по 1-й кв. 2009 вырос в 8.3 раза, недвижимость - в 22.4 раза. Реальный рост составил 22.4/8.3=2.7 раз.

Пик реальных цен недвижимости в России пришелся на середину 2008 года начало 2007 года, после чего они начали снижаться, продолжая, однако, ползти вверх номинально. Пик недвижимости в США пришелся на середину 2006 года, то есть мы от них остали чуть меньше на 1 год на 2 года. Кстати, Росстат показывает, что цены первичной недвижимости падают и в реальном и в номинальном выражении, но первичные мы здесь не рассматриваем (они близки, по понятным причинам).

Тот же график, что и выше, но "поближе" и я нормировал 1997 год единицей, чтобы можно было сопоставить реальный рост цен там и здесь. Российский рост цен оказывается в 2 раза круче. Мне не хотелось бы делать далеко идущих выводов о том, что в России был пузырь недвижимости. Конечно, трудно сопротивляться искушению объявлять подобное, принимая во внимание настолько огромную разницу в росте цен. Вероятно, в 90-е цены жилья в РФ были занижены, и имеет место эффект базы. Но я думаю этот пост станет аргументом против тех, кто считает, что недвижимость всегда растет. Может, номинально и будет расти, учитывая высокую инфляцию, но реально, вряд ли. В лучшем случае, можно надеяться на то, что в реальном выражении цены в России где-то стабилизируются и не будут падать.

И напоследок, bubble level по-английски - это строительный уровень, используемый для определения вертикали и горизонтали, просто, не знал как пост назвать.